Expertise du bâtimentMise en copropriété

La mise en copropriété de tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation fait l'objet d'obligations légales strictes, notamment en matière d'interventions techniques et juridiques. C'est ce qu'indique la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui règlemente le statut et la création d'une copropriété.

Qu'est-ce que la mise en copropriété ?

Par définition, cela signifie la division d'un bâtiment en plusieurs lots habitables. La propriété de l'immeuble est alors répartie entre différents propriétaires. Chaque propriétaire possède son propre lot privatif et a également droit à une quote-part des parties communes. Dans la majorité des cas, les propriétaires d'un immeuble s'associent pour former ce que l'on appelle un syndicat de copropriété. Semblable à une société, ce dernier possède des capacités juridiques. Il veille aussi à une bonne cohabitation entre les copropriétaires et à une bonne conservation du bâtiment.

Quelles sont les formalités à remplir pour une mise en copropriété ?

La procédure doit suivre une démarche légale instaurée par la loi n°85.1470 du 31 décembre 1985. Elle comprend notamment les étapes suivantes :

• Le calcul des surfaces des lots et l'établissement des plans intérieurs : pour réaliser ces étapes, le syndicat doit faire appel à un géomètre ou à un diagnostiqueur immobilier certifié. Après les prises de mesure, le professionnel calcule les surfaces de chaque lot et établit un plan de découpage. Il doit utiliser un code couleur précis pour distinguer les parties privatives des parties communes.
• L'état descriptif de division (EDD) : cette étape consiste à distinguer précisément la surface privative de chaque lot ainsi que les parties communes. Les mesures seront clairement mentionnées sur le document et les lots seront numérotés. Il doit être établi, soit par le géomètre, soit par le notaire.
• La rédaction du règlement de la copropriété : cela doit être fait chez le notaire. Doivent être détaillés dans ce document le fonctionnement du syndic de copropriété et les modalités des assemblées générales, les différentes charges de copropriété ainsi que les droits et les obligations des copropriétaires.

Quel bâtiment peut-être mis en copropriété ?

De nombreuses conditions doivent être remplies pour créer une copropriété, à savoir :

• Le bâtiment doit être décent, en bon état, non défectueux et non dangereux pour les futurs occupants.
• Il doit être équipé d'un système d'évacuation des eaux usées, d'une installation électrique conforme et d'un système d'alimentation en eau potable.
• Quelques diagnostics immobiliers doivent avoir été entrepris : le diagnostic amiante pour les bâtiments construits avant 1997, le diagnostic plomb ou constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les bâtiments construits avant 1949.
• Pour les immeubles de plus de 10 ans : réalisation d'un diagnostic technique global (DTG) qui est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 et qui renseigne sur l'état des parties communes et des équipements qui s'y trouvent, la composition du syndicat et ses missions ainsi que sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les obligations qui incombent à chaque futur propriétaire de lot. Ce document doit en outre être présenté à tous les copropriétaires lors d'une assemblée générale.

Qui est habilité à faire la mise en copropriété ?

C'est le notaire qui doit authentifier la division d'un immeuble en lots de copropriété et qui doit certifier l'acte qui en découle. Il a également pour mission de rédiger le règlement de copropriété lors du morcellement des lots.

Dans quels cas la mise en copropriété n'est pas autorisée ?

Dans certaines situations, elle n'est pas possible. C'est le cas par exemple si l'immeuble n'est pas conforme à certaines obligations en matière de sécurité, de décence, d'équipements... Dans d'autres cas, la mise en copropriété n'est pas possible non plus, particulièrement si les locaux que l'on envisage de créer ont une superficie inférieure à 14m2 et/ou un volume inférieur à 33m3.

Que faut-il fournir pour mettre un bien en copropriété ?

En résumé, pour être effective, la mise en copropriété nécessite de procéder à l'état descriptif de division, de réaliser des plans de visualisation des lots privatifs, de déterminer la quote-part des parties communes, de fournir un calcul de répartition des lots (avec les indications de tantièmes pour la répartition des charges) et également de faire rédiger par un expert juridique un règlement de copropriété.

Rappelons que si l'immeuble a plus de 15 ans, vous devez aussi au préalable faire réaliser un certain nombre de diagnostics techniques tels que : le repérage plomb, l'état d'amiante, le diagnostic décence logement (loi SRU)...

Quel est le prix d'une mise en copropriété ?

Le prix varie d'un professionnel à un autre mais, en général, chaque étape de la procédure est facturée individuellement. Voici les couts moyens estimatifs à retenir :

Environ 150 euros par lot pour le découpage.

Environ 15 euros par lot pour l'état descriptif de division.

Environ 480 euros pour la rédaction du règlement de copropriété.

Environ 250 euros pour la mise en conformité du règlement.

En cas de modification du règlement de copropriété, il faut d'abord obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires et prévoir des frais pouvant aller de 2.000 à 3.000 euros.