Étude énergétiqueDPE

Afin de satisfaire à ses obligations après la signature du protocole de Kyoto, la France a dû adopter des mesures visant à améliorer la performance énergétique des logements et bâtiments dans l'objectif de diminuer à terme et de manière significative ses émissions de gaz à effet de serre (GES) dans l'atmosphère.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a donc été mis en place avec un double objectif : réduire les émissions de CO2 et ses conséquences sur le climat de la planète, et inciter les propriétaires, bailleurs, futurs acquéreurs de logement... à réaliser des travaux permettant de réaliser des économies d'énergie tout en les sensibilisant à la lutte contre le réchauffement climatique.

Le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires à annexer au dossier de diagnostic technique (DDT) qui est à fournir lors de la vente ou de la mise en location d'une maison, d'un appartement, d'un immeuble et plus généralement de tout type de local concerné par la règlementation en vigueur.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable, cela signifie qu'en cas d'erreur sur l'étiquette énergétique du bien, l'acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur, le bailleur, le syndic de copropriété, l'agent immobilier ou le notaire.

Ce type de bilan énergétique est également préconisé dans certains cas comme par exemple lorsque des travaux de rénovation énergétique sont envisagés.

Qu'est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?

Il est issu de la directive européenne 2002/91/CE publiée en janvier 2003. Cette dernière a pour objectif de règlementer la consommation d'énergie des bâtiments.

Obligatoire depuis 2006 pour toute vente immobilière et depuis 2007 dans le cadre de la location, le DPE doit notamment permettre aux futurs acquéreurs ou locataires de savoir si le bien qui les intéresse est très énergivore (étiquette énergie). Ce diagnostic s'intéresse également aux émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat) émises par le logement concerné.

Le résultat qui découle du DPE doit être présenté avant la signature de l'acte de vente ou du contrat de location et cela même dès la parution de la petite annonce qui présente le bien. Ce diagnostic immobilier doit être réalisé par un professionnel certifié. Les données chiffrées présentées doivent établir la consommation énergétique du bien en kWh/m2/an. Cela permet notamment au futur occupant d'avoir une estimation du cout moyen de l'énergie qu'il va consommer après avoir emménagé.

Le cout des dépenses énergétiques du bien est réalisé sur la base, soit de la consommation énergétique réelle sur les trois dernières années et du prix moyen du kWh (méthode sur factures), soit sur la consommation d'énergie primaire (méthode 3CL-DPE), 3CL pour "calcul de la consommation conventionnelle des logements".

Le calcul de la production de gaz à effet de serre vise à mesurer les émissions de CO2 du local ou du bâtiment et est exprimé en kgeqCO2/m2/an.

Pourquoi mesurer la performance énergétique ?

La mesure du DPE permet aux acheteurs (ou locataires) d'un bien immobilier d'avoir :

• Une idée précise de ce que le bien va leur couter en énergie, et donc à combien va s'élever leur facture énergétique mensuelle.
• Un aperçu de la quantité de CO2 que leur futur logement va produire, et donc son impact sur l'environnement de la planète.

Il va de soi qu'une maison très énergivore va rebuter les clients potentiels, étant donné que les futures factures vont s'ajouter à leur investissement initial qu'est le cout d'achat du bien. Ils pourront évidemment réaliser des travaux pour réduire la consommation énergétique, mais là encore cela équivaut à un investissement supplémentaire. Le mieux est pour le vendeur de réaliser les travaux avant la vente pour attirer plus de clients. Il faut souligner que des aides et subventions peuvent être obtenues pour cela.

En ce qui concerne les émissions de gaz à effet de serre, l'État souhaite inciter les futurs propriétaires à devenir plus responsables et à se projeter dans l'avenir en anticipant les travaux à réaliser.

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Il est obligatoire dans les cas suivants :

• Lors de la mise en vente de tout bien immobilier depuis le 1er novembre 2006.
• Lors de la livraison de tout logement neuf dont le permis de construire a été déposé après le 30 juin 2007.
• Lors de la location de locaux à usage d'habitation depuis le 1er juillet 2007, mais aussi pour les logements proposés à la location dans le cadre d'un bail à usage principal d'habitation ou mixte, ou encore lors d'une location saisonnière, d'une location meublée, pour un logement de fonction...
• Il doit être affiché dans certains établissements recevant du public (ERP) depuis le 2 janvier 2008.
• Il doit être effectué avant toute opération de vente ou de location (depuis le 1er janvier 2011) et les étiquettes "énergie" et "climat" doivent également apparaitre dans l'annonce. Le rapport doit en outre être annexé à la promesse de vente ou au bail locatif.

D'une façon générale, le diagnostic de performance énergétique est applicable à tout bâtiment existant clos et couvert. Il permet au locataire ou à l'acheteur de connaitre les caractéristiques thermiques de son logement ainsi que la quantité de gaz à effet de serre émis.

Le diagnostic de performance énergétique n'est pas uniquement destiné à analyser l'existant, il doit également proposer une liste de travaux d'économies d'énergie et des solutions pour l'amélioration énergétique globale. Il indique aussi le cout des travaux préconisés avec le retour sur investissement envisagé, ainsi que le crédit d'impôt qui pourra être obtenu en fonction de chaque type de travaux.

Quels sont les constructions concernées par le DPE ?

Il est obligatoire pour les locaux à vendre ou à louer, mais ce n'est pas la seule condition. Lesdits locaux doivent être à usage d'habitation ou destinés à une activité professionnelle tertiaire. Des exceptions existent toutefois.

Comme stipulé dans l'article R134-1 du Code de la construction et de l'habitation, sont exemptés de l'obligation de fournir un DPE :

• Les constructions provisoires : pour rentrer dans ce critère, l'utilisation de la construction ne doit pas excéder 2 ans.
• Les bâtiments indépendants : concerne tous les bâtiments dont la surface habitable est inférieure à 50 mètres carrés*.
• Les monuments historiques, y compris ceux inscrits à l'inventaire puisque ces derniers font partie intégrante du Code du patrimoine.
• Les lieux religieux, qui sont souvent considérés comme des monuments historiques.
• Les bâtiments industriels, artisanaux et agricoles.
• Les habitations temporaires, à savoir les logements qui ne sont occupés que 4 mois par an tout au plus.
• Les bâtiments dépourvus d'un système de chauffage fixe et d'un système de climatisation. Si le logement est chauffé par une cheminée à foyer ouvert, il sera également exempté du DPE.

*Lorsque la surface est intégrée à un bâtiment comme un immeuble ou un complexe pourvu d'autres lots, le DPE peut être obligatoire. Seules les structures totalement indépendantes sont concernées par l'exemption.

Comment est calculé le DPE ?

Le calcul du DPE s'effectue à l'aide d'un logiciel réglementé. En fonction des données, le logiciel va déterminer la performance énergétique du bien et lui attribuer une note allant de A à G. Concrètement, les locaux classés A ou B sont considérés comme "basse consommation", c'est-à-dire les plus performants sur le plan énergétique, et ceux classés F et G sont considérés comme "passoires thermiques".

Pour rendre le DPE plus précis, fiable et compréhensible, le gouvernement a institué une réforme qui est entrée en vigueur le 1er juillet 2021. L'un des principaux changements consiste à combiner les notes de consommation d'énergie et du niveau d'émissions de gaz à effet de serre en une seule note sur l'étiquette de performance énergétique, au lieu de deux notes distinctes auparavant.

La méthode du double seuil ayant été choisie, il faut donc atteindre successivement deux seuils pour calculer dorénavant une note. Voici un aperçu du fonctionnement de cette méthode :

• Classe A : inférieure ou égale à 70 kWh/m2/an et à 6 kg CO2/m2/an.
• Classe B : 71 à 110 kWh/m2/an et 7 à 11 kg CO2/m2/an.
• Classe C : 111 à 180 kWh/m2/an et 12 à 30 kg CO2/m2/an.
• Classe D : 181 à 250 kWh/m2/an et 31 à 50 kg CO2/m2/an.
• Classe E : 251 à 330 kWh/m2/an et 51 à 70 kg CO2/m2/an.
• Classe F : 331 à 420 kWh/m2/an et 71 à 100 kg CO2/m2/an.
• Classe G : supérieure à 420 kWh/m2/an et à 100 kg CO2/m2/an.

Un examen méticuleux de trois facteurs clés est réalisé lors de l'examen : le système de ventilation, le taux de déperdition thermique et la source de chauffage (électricité, fioul, gaz...). Depuis le 1er juillet 2021, avec la mise en place du nouveau DPE, le score le plus bas de l'un de ces éléments détermine le classement du logement.

Quelles sont les méthodes de calcul du DPE ?

Il existe deux méthodes d'évaluation de la performance énergétique des logements et bâtiments existants :

• Soit à partir d'une méthode de calcul dite "conventionnelle" ou de type 3CL-DPE qui doit être utilisée seulement dans le cas de la présence d'un chauffage individuel, et pour les biens immobiliers construits après le 1er janvier 1949. Cette méthode prend en compte un certain nombre de paramètres tels que la zone climatique, le type de chauffage, l'isolation thermique, la production d'eau chaude sanitaire, la ventilation, les énergies renouvelables déjà utilisées...
• Soit à partir d'une méthode dite "sur factures" et qui prend en compte la consommation énergétique réelle des 3 dernières années. Cette méthode doit être notamment utilisée pour les bâtiments construits à partir du 1er janvier 1949 ou équipés d'un système de chauffage collectif.

Les travaux de rénovation énergétique peuvent également faire bénéficier d'avantages fiscaux accordés sous la forme d'un crédit d'impôt, et ce, jusqu'à 50% des dépenses qui ont été effectuées. Avec le financement d'une partie du cout du DPE "volontaire" et le prêt écologique à taux zéro plus (PTZ+), l'État a ainsi souhaité, avec le Grenelle 2, inciter les ménages à réduire leur consommation énergétique et leurs émissions de gaz à effet de serre.

Quel est le contenu du DPE ?

Le rapport établi par le diagnostiqueur doit afficher les informations suivantes :

• Une description du bien concerné : cette partie doit être rédigée par un technicien certifié que vous enverra l'entreprise de diagnostic immobilier. Sur place, celui-ci doit faire un état des lieux en notant l'état général du bien, les matériaux utilisés pour la construction des murs, les caractéristiques des fenêtres (volets isolants, double vitrage...) et les caractéristiques des appareils de chauffage, d'eau chaude sanitaire, du système de climatisation du bâtiment...
• Un affichage de l'étiquette énergétique : il s'agit de l'échelle qui va indiquer la consommation énergétique du bâtiment. Celle-ci classe le DPE de "A" à "G", la lettre A indiquant la meilleure performance énergétique, tandis que la lettre G se réfère à une très mauvaise isolation.
• Un affichage de l'étiquette climat : il s'agit d'une autre échelle qui va indiquer le niveau d'émission de gaz à effet de serre (GES). Là encore, la note va de "A" à "G", le A indiquant d'infimes effets du bien sur l'environnement, alors que le G indique un haut niveau de pollution.
• Des recommandations faites par le diagnostiqueur : puisque le DPE a pour objectif de changer nos comportements face à la pollution et à la consommation d'énergie, le diagnostiqueur termine son étude par une série de recommandations. Ces dernières visent à améliorer les données présentées sur le rapport.

D'une façon générale, les conseils émis concernent des travaux à réaliser, soit pour réduire la consommation énergétique, soit pour réduire l'empreinte carbone du logement.

Grâce à ce document à incorporer au dossier de diagnostic technique (DDT), le futur acquéreur sait d'emblée ce qu'il lui reste à réaliser comme travaux, tandis que le futur locataire a une idée approximative de sa future consommation d'énergie.

Comment lire le rapport du DPE ?

Valable pendant 10 ans, le compte rendu renseigne sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre (GES).

Sur le rapport final remis au client, les informations concernant le bâtiment et les recommandations de travaux sont faciles à comprendre. Aussi, pour simplifier la lecture de l'analyse, deux étiquettes à 7 classes allant de A à G sont mises en évidence sur le rapport :

• L'étiquette "énergie" est celle exprimée en kWh/m2/an. L'échelle qui s'y réfère adopte les mêmes codes couleurs que celles que l'on trouve sur les appareils électroménagers. On part donc du vert fluorescent (note A) pour indiquer une très faible consommation d'énergie pour aller vers le rouge (note G), ce qui indique un caractère très énergivore du bâtiment.
• L'étiquette "climat" adopte pour sa part des nuances de violet et est mesurée en KgeqCO2/m2/an. Sur cette échelle, plus le violet est foncé et plus le logement est polluant. À l'inverse, plus le violet est clair et plus le logement est respectueux de l'environnement.

Sur ces deux échelles, chaque niveau indique les chiffres de référence et ceux déterminés lors du diagnostic.

Étiquette énergie et étiquette climat, quelles différences ?

Alors que l'étiquette énergie définit la classe énergétique et donc le caractère énergivore du logement, l'étiquette climat indique les émissions de gaz à effet de serre (GES) émises par l'habitation et signale ainsi son caractère polluant.

Pour réduire la première, le diagnostiqueur recommandera des travaux de rénovation afin d'améliorer l'isolation du bien. Pour réduire la seconde, il préconisera plutôt le remplacement du système de chauffage actuel, élément le plus polluant des logements actuels, par un chauffage solaire lorsque cela est possible. C'est en effet le système le plus écologique, mais que certains jugent peu performant compte tenu des rayonnements solaires qui chutent en hiver. La solution serait donc de l'associer à un chauffage électrique, au gaz naturel ou au bois.

Dans les deux cas, les recommandations visent à vous faire vivre au sein d'un logement noté A, B ou C et d'éviter autant que possible les bâtiments classés F et G.

Qu'est-ce que le DPE collectif ?

Les immeubles en copropriété de moins de 50 lots et équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent faire réaliser un DPE. La décision de faire réaliser ce diagnostic doit être prise en assemblée générale et votée à la majorité des voix exprimées.

Qu'est-ce que le DPE avec mention ?

Un diagnostic de performance énergétique avec mention tertiaire doit être réalisé pour la vente ou la location d'un local à vocation tertiaire et pour un établissement recevant du public (ERP). Ce sont donc des locaux autres que ceux à usage principal d'habitation comme, par exemple :

• Les bureaux.
• Les commerces.
• Les écoles.
• Les établissements de santé.

Le DPE avec mention ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur ayant obtenu une certification particulière appelée "DPE tous types de bâtiments".

Qu'est-ce que le DPE volontaire ?

Les propriétaires peuvent aussi, en dehors d'une vente ou d'une location, faire établir un diagnostic de performance énergétique pour avoir une expertise d'ensemble de leur bien immobilier et bénéficier de recommandations de travaux d'amélioration énergétique et de réductions fiscales. Dans ce cas, 50% du montant du diagnostic est pris en charge par l'État. La somme avancée est remboursé sous la forme d'un crédit d'impôt.

Qu'est-ce que le DPE projeté ?

Depuis le 1er janvier 2020, l'obtention d'un prêt à taux zéro (PTZ) dans certaines zones géographiques est, pour les logements et bâtiments anciens classés F et G, conditionné à la réalisation d'un DPE projeté. Comme son nom l'indique, ce diagnostic, qui est réalisé avant les travaux de rénovation du bien, permet de faire une estimation de la consommation énergétique après les travaux prévus. Rappelons que le PTZ est un prêt avantageux avec un taux à 0%. À noter que le cout du DPE projeté peut être financé par le PTZ.

Quel est le prix d'un DPE ?

Les tarifs pour le faire réaliser sont compris entre 90 et 150 euros. Ils sont variables en fonction du type de bien, de sa surface, de son emplacement géographique... Voir les prix des diagnostics règlementaires à réaliser dans le cadre d'une vente ou d'une location.

Quelle est la durée de validité du diagnostic DPE ?

Il est valable 10 ans en cas de vente ou de location, mais si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés pendant cette période, il est préférable de le renouveler afin qu'il reflète la réalité.

Qui peut réaliser un diagnostic énergétique ?

Il doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur immobilier titulaire d'une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (comité français d'accréditation).

Quid de l'attestation RE2020 ?

Depuis le 1er janvier 2022, un diagnostiqueur certifié DPE est habilité à délivrer une attestation RE2020 (règlementation environnementale) pour le DPE neuf ou construction. Rappelons que deux attestations doivent être produites par l'expert, la première lors du dépôt de la demande du permis de construire et la seconde lors du dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).